Как законно сдать квартиру в аренду? Незаконная сдача в аренду квартиры


Нелегальная сдача квартиры в аренду является нарушением законов РФ

Сдача жилья в аренду является одним из самых стабильных источников дохода для большей части россиян. Однако далеко на все граждане РФ законно сдают свои квартиры. Некоторые из них пытаются укрыться от налоговой инспекции, прикрываясь поселением близких родственников в сдаваемом жилье. Но что же ожидает недобросовестных собственников?

...

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Что такое нелегальная сдача квартиры в аренду?

Любой собственник квартиры, которая сдается в аренду, получает доход, а это значит, что такой вид предпринимательской деятельности является хорошим видом дополнительного заработка. По законодательству РФ, каждый собственник такой квартиры должен выплачивать в государственную казну налог, равный 13% от общей суммы платежей за проживание. За год накапливается достаточно большая сумма, поэтому люди продолжают уклоняться от уплаты налогов.

Сейчас сохраняется тенденция к увеличению количества арендодателей, которые не желают платить налоги. Как правило, они сдают квартиру без под подписания двустороннего договора аренды, что делает такие деловые взаимоотношения незаконными. В будущем это может повлечь за собой серьезную ответственность.

Что грозит недобросовестному гражданину?

С каждым годом все большее количество людей пытается сдавать свои квартиры в аренду. Но они серьезно ошибаются, когда думают, что такое поведение полностью освободит их от возможной ответственности. Если налоговая узнает по факт уклонения от выплаты госпошлины, то владельцу жилья может грозить большой штраф. Но если он продолжит несерьезно относиться к государственным органам, то ему могут запретить сдавать квартиры в аренду. Это сильно ударит по заработку собственника, поэтому ему придется искать другие способы получения дополнительного дохода.

Нелегальная сдача квартиры в аренду всегда происходит без подписания соответствующих договоров. Владелец должен понимать, что в случае возникновения конфликта с квартирантом он не сможет отстоять свою правоту в суде. Дело в том, что в договоре аренды точно описывается имущество и условия проживания, а также предусматривается порядок действий, при которых обе стороны имеют право расторгнуть договор. Если это не будет сделано, то аренда не будет иметь юридической силы. Не стоит надеяться на полюбовное решение конфликтов, так как люди попадаются совершенно разные.

В законодательстве РФ сказано, что любое уклонение от уплаты налогов преследуется правоохранительными органами. Если инспектор из налоговой установит факт сдачи жилья третьему лицу, то он по закону выпишет штраф, составляющий 20% от общей суммы налоговой.

Как раскрывается?

Неопытные «нелегалы» даже не подозревают, что опытный налоговый инспектор может легко раскрыть факт нелегальной сдачи жилья. Основное заблуждение арендодателей заключается в том, что они считают, что присутствие посторонних жильцов в доме не будет заметно никому. Однако основными свидетелями факта нелегальной деятельности являются соседи.

Эти люди привыкли каждый день видеть одни и те же лица, а когда они замечают новых жильцов, то сразу же возникают вопросы. Конечно, далеко не все соседи пойдут жаловаться налоговой, но если квартиранты будут сильно шуметь, то вполне вероятно, что информация всплывет наружу.

Иногда налоговым инспекторам даже не нужно обращаться к соседям, чтобы узнать эту информацию. Они используют разные схемы для определения нелегальной сдачи квартир. Как правило, они расспрашивают консьержей о том, какие квартиры сдаются и какие пустуют. Они это делают под видом обычных граждан, желающих найти для себя квартиру. Ничего не подозревающие консьержи все рассказывают инспекторам и те потом с проверкой приходят на указанные квартиры.

Можно ли без угрозы штрафа сдавать квартиру?

Многие собственники пустующего жилья продолжают сдавать его в аренду. При этом они не подписывают договор аренды, поэтому такая сдача жилья считается незаконной. Хозяева знают про предъявление претензий со стороны налоговой инспекции, но все равно это их не пугает. Но почему?

Дело в том, что налоговому инспектору не так то просто доказать факт сдачи квартиры. Действительно, он может попросить впустить его в жилье, но квартиранты могут прикинуться родственниками арендодателя. Обычно они рассказывают, что приехали не на долго погостить к родственникам, поэтому остановились в пустой квартире. При этом инспектор без разрешения суда не имеет право требовать документы, подтверждающие близкое родство арендатора и арендодателя, поэтому он уходит ни с чем.

Некоторые жильцы сразу же после поселения в новое жилье получают установку от хозяина: ни в коем случае не открывать дверь незнакомцам. Не имея на руках разрешение суда, ни один инспектор не имеет права приходить домой к квартирантам. Ему можно просто не открыть дверь или попросить взять ордер в суде. Обычно этот документ выдается с задержкой, поэтому не каждый сотрудник налоговой пойдет на это.

Заключение

Нелегальная сдача квартиры в аренду активно практикуется собственниками пустующего жилья. Мало кто хочет отдавать 13% от дохода государству, так как зарплаты в стране и так не очень большие. Однако это чревато появлением проблем с налоговой инспекцией, ведь если она установит факт уклонения от выплаты налогов при аренде квартиры (подробней читайте здесь), то собственнику будет грозить штраф, а в некоторых случаях – тюремное заключение. Именно поэтому перед нелегальной сдачей жилья нужно взвесить все «за» и «против».

Почасовая аренда квартир среди всех других видов является самой прибыльной и одновременно самой нестабильной.

Почитать советы того, как сдать квартиру в аренду вы всегда можете, перейдя по адресу: http://zhil-vopros.com/kvartira/arendodatelyam/kak-sdat/poshagovoe-rukovodstvo.html.

zhil-vopros.com

Сдача жилья в аренду 2018

Наличие в собственности нескольких жилых помещений – это не только роскошь для собственников, но и несение определенного рода затрат. Если жилая площадь ни кем не заселена, то за ее содержание все равно приходится платить. Чтобы окупить затраты и немного заработать, владельцы квартир сдают их в аренду. Как в 2018 году правильно оформить данную процедуру, во избежание возможных проблем с налоговой службой и недобросовестными жильцами?

Кто имеет право?

Правом на сдачу жилой недвижимости имеет только ее собственник, то есть лицо, имеющее свидетельство о регистрации прав на жилье.

Никакие третьи лица не вправе самостоятельно заключать договора аренды с потенциальными жильцами, даже по просьбе самого собственника, за исключением случаев наличия нотариально заверенной доверенности.

Особенности сдачи жилья:

  • если сдается жилье, в котором зарегистрированы иные лица, помимо собственника, то потребуется заполучить их согласие;
  • при регистрации в жилье несовершеннолетнего лица, разрешение на сделку необходимо получить от органов опеки;
  • когда на стороне собственника выступает несколько лиц, то в сделке должен участвовать каждый из них или свое согласие они выражают в письменном виде, доверяя совершить сделку одному из собственников.

Если не принять во внимание указанные особенности, собственник рискует получить штраф, а в случае судебного спора с нанимателем, он не сможет ссылаться на условия договора, как на доказательство.

Физлица

Жилищное законодательство, в статье 30, указывает на основные права собственника жилой недвижимости. Пункт второй статьи гласит о том, что собственник, получив согласие от других жильцов, имеет право сдавать своей жилье в аренду.

Таким образом, в рамках закона особых ограничений нет

Военнослужащие

Если военнослужащий проживает в служебном помещении, то сдавать в аренду жилье он не имеет право, так как не является его прямым владельцем. После прохождения процедуры приватизации, он приобретает такое право.

Госслужащие

Относительно сдачи в аренду жилья государственным служащим, ответ будет таким же, как в ситуации с военнослужащим.

Полицейские

Полицейские являются такими же субъектами права, как и остальные физические лица Если у них имеется собственное, приватизированное жилье, то запрета на сдачу его в аренду не предусмотрено нормами закона.

Закон

Любые сделки, проводимые с имуществом, включая сдачу его в аренду, регулируются со стороны законодательных актов.

Собственник жилья, решивший сдать свое жилье в аренду, должен принять во внимание и руководствоваться следующими нормативными актами:

  • Жилищный кодекс РФ – документ прописывает основные правила использования жилой недвижимости, включая ответственность за их нарушения;
  • Гражданский кодекс РФ – отдельные главы кодекса посвящены сдаче жилья в аренду (глава 34-35).

При нарушении указанных нормативных актов, договор аренды может быть признан недействительным, что приведет к соответствующим последствиям для сторон сделки.

Сдача жилья в аренду

По нормам закона, сдача жилья в аренду, допускается только со стороны собственника или его представителя, действующего на основании доверенности.

Права распоряжения имуществом подтверждается соответствующим свидетельством о праве собственности и выпиской из Росреестра. Все лица, прописанные в жилье, должны дать согласие на сдачу его в аренду. Определенный вид жилья имеет свои особенности по сдаче в аренду.

Муниципального

Неприватизированное жилье официально принадлежит местным органам муниципальной власти. Таким образом, не прописанные лица в жилье, а данный орган выступает в качестве собственника.

Если прописанный гражданин решит сдать жилье в аренду, то данная сделка будет считаться субарендой и не может быть заключена без согласия первоначального собственника.

Приватизированного

После приватизации жилой недвижимости, права распоряжения и владения полностью переходят новому собственнику.

Это означает, что он вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе, сдавать в аренду, не нарушая при этом требования закона.

Ипотечного

Многие граждане, приобретая жилье по ипотечному займу, решают сдавать его в аренду, а на вырученные средства, гасить долг. По договору купли-продажи заемщик является полноправным собственником жилья, несмотря на имеющиеся кредитные обязательства перед банком.

Для предотвращения рисков, связанных с потерей денежных средств, банк обязует заемщика предоставить жилье в качестве залога. Все сделки по продаже имущества, включая передачу его собственность третьим лицам, допускаются с разрешения кредитора.

Что касается аренды, то собственник заложенного имущества вправе сдавать без согласия банка, если с его стороны не нарушаются нормы права.

Служебного

Служебное помещение по своему типу схоже с муниципальным жильем. Если работодатель поймет, что работник больше не нуждается в предоставлении ему служебного помещения, так как оно сдается им в аренду, то такое жилье будет передано во временное пользование другому сотруднику.

Аварийного

Сдача жилья без ремонта или в аварийном состоянии возможна. Как правило, стороны договариваются, что ремонтные работы будут произведены за счет квартиросъемщика.

Если жилое помещение пришло в негодность за время эксплуатации его арендатором, то он может потребовать у собственника расторжения договора аренды или проведения ремонта.

Самостоятельно или через агентство?

Собственник выбирает сам, каким способом он будет сдавать жилье – самостоятельно или путем привлечения агентства. В сети интернет имеется достаточно много сайтов для размещения объявлений о сдаче жилья в аренду.

Если собственник не желает размещать объявления, лично общаться с потенциальными арендаторами, он может обратиться в специальные агентства, оказывающие риэлтерские услуги. Как показывает практика, комиссию за услуги риелторов оплачивает арендатор.

Особенности сдачи

Особенности сдачи жилья в аренду зависит не только от типа помещения, но и от субъектов, которые будут в нем проживать.

Иностранным лицам

Если собственник желает сдать квартиру иностранному лицу, то ему придется столкнуться с определенными трудностями, которые в основном заключаются в запросе у арендатора документов, подтверждающих его личность.

В остальном, процедура сдачи жилья в аренду не имеет значительных отличий от сделки с гражданином РФ.

На что стоит обратить внимание:

  • никаких проблем со сдачей жилья в аренду иностранному лицу не возникнет, если у него будет иметься на руках миграционная карта;
  • для сверки подлинности представленных документов, следует посмотреть типовые образцы паспортов той страны, из которой прибыл иностранец;
  • документы не должны быть просрочены и иметь какие-либо исправления.

Юридическим

Чтобы сдать помещение под офис юридическому лицу, необходимо, чтобы оно имело статус нежилого, так как в жилой квартире, по сути, не может располагаться офис.

Если речь идет о сдаче жилого помещения для работника юридического лица, например, который временно будет проживать в ней, а плата производится за счет работодателя, то процесс будет аналогичен по сдаче жилья физическому лицу.

Заключение договора

По нормам закона, заключение договора является обязательным условием. Некоторые арендаторы упускают данное условие, предоставляя помещение без подписания договора, тем самым, теряя право на защиту своих интересов.

Если сдача жилья происходит между физическими лицами, то целесообразнее заключать договор найма жилого помещения. Договор аренды подходит в случае, если сторонами сделки являются юридические лица.

Образец договора аренды жилья здесь.

Обязательные условия:

  • сведения о сторонах договора;
  • условия, на которых передается в аренду жилье – размер арендной платы, порядок ее внесения, срок и пр.;
  • условия о порядке расторжения договора по соглашению сторон и в одностороннем порядке;

Дополнительные условия могут включать порядок ухода за жилым помещением и находящимися в нем вещами, со стороны арендатора, перечень переданного имущества, иные условия, согласованные сторонами.

На какой срок?

Максимальный срок, для аренды жилья, составляет 5 лет. Если сам договор не будет содержать условия о сроке, то по умолчанию, он будет приравниваться 5 годам.

Нотариальное заверение

По нормам закона, сдача жилья в аренду и заключаемый в результате договор, не требует нотариального удостоверения, если стороны не согласуют иное.

Регистрация документа

Если договора заключается на срок менее одного года, то регистрировать его в органах Росреестра не требуется.

При длительном сроке действия договора, необходимо подготовить пакет документов, оплатить государственную пошлину и пройти процедуру регистрации договора.

Уплата налога

Независимо от срока передачи жилья арендатору, арендодатель обязан уплачивать налог на сдачу жилья в аренду. Если договор прошел регистрацию в Росреестре, вся необходимая информация автоматически будет передана в налоговый орган.

При краткосрочной аренде, скрыть факт получения прибыли гораздо проще, но за сокрытие собственнику помещения грозит штраф. Не стоит рисковать, все сведения о полученных доходах от сдачи жилья, необходимо своевременно передавать в налоговый орган.

Куда жаловаться при незаконной сдаче?

На практике, часто встречаются случаи, когда собственник нелегально сдает жилье недобросовестным арендаторам, которые мешают остальным жильцам дома. Если на просьбы соседей ни арендодатель, ни арендатор не реагируют, следует обратиться в управляющую компанию. Если обращение не помогло, пожаловаться можно участковому, в налоговую или миграционную службу.

На видео о сдаче жилья в аренду

realtyurist.ru

Как законно сдать квартиру в аренду?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа - денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки - срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

realty.ria.ru