Конфискат недвижимости: квартиры и дома со скидкой 25%. Покупка залогового имущества


Стоит ли покупать залоговое имущество банков

Если заемщик не осуществляет никаких по платежей по кредиту на протяжении полугода, не реагируя на просьбы, уговоры и даже угрозы кредитора, то банк подает на такого должника в суд. Если суд поймет, что заемщик не хочет или не может самостоятельно решить возникший между двумя сторонами конфликт, то он примет сторону банка и обяжет должника вернуть кредит имуществом. Если кредит был залоговым, то банк реализует залоговое имущество и за счет вырученных от продажи средств вернет свои деньги с процентами. Если кредит был оформлен без обеспечения, то судебные приставы придут к заемщику домой и заберут все, что посчитают нужным, а если сумма долга будет слишком большой, то этим имуществом может оказаться дом или квартира, находящаяся в собственности заемщика. Стоит отметить, что банк интересует именно ликвидное имущество, которое можно легко и быстро продать. Согласие заемщика на отчуждение того или иного имущества никто спрашивать уже не будет.

Чтобы выставить залоговое имущество на продажу банку не всегда требуется постановление суда, в некоторых случаях ему будет достаточно лишь исполнительной подписи нотариуса. На основании данного документа банк обращается в государственную исполнительную службу и продает залоговое имущество через специальные торговые организации.

Для того чтобы иметь возможность принять участие в аукционных торгах, на которых будет продаваться имущество, находящее у банка в залоге, покупатель должен внести регистрационный взнос  -  от 3% до 15% от стоимости реализуемого имущества. Если по итогам первого аукциона залоговое имущество не было продано, то уже на следующих торгах его цена упадет на 15-20% от начальной стоимости. Результат торгов считается действительным только в том случае, если в них участвует не менее 3-х покупателей.

Несомненным преимуществом покупки залогового имущества банков является его низкая стоимость, но это, пожалуй, единственный ее плюс. Такая низкая стоимость обусловлена рядом проблем, которые могут возникнуть у покупателя в будущем.

При реализации жилой недвижимости по такой схеме владелец жилья может и не знать о ее продаже, а покупатель рискует получить в дополнение озлобленных жителей, выселять которых из приобретенного жилья придется самостоятельно. Точно такие же проблемы могут возникнуть и при покупке автомобиля, ранее находившегося у банка в залоге.

При приобретении автомобиля на аукционе есть риск получить некачественный товар. Чтобы иметь возможность продать авто на аукционе, банк объявляет его в розыск, ГАИ его находят, конфискуют и ставят на стоянку, откуда транспортное средство продается в том виде, в каком оно есть – без ключей, документов и возможно в плохом техническом состоянии.

Приобретая залоговое имущество банков, стоит быть готовым к тому, что вы вообще можете остаться без покупки. Так, заемщик может вернуть залоговое имущество обратно, если посчитает, что оно было реализовано по слишком заниженной цене. Или, к примеру, оспорить продажу имущества может супруга заемщика, потребовав часть суммы как алименты и т.д. Если покупатель теряет приобретенное на аукционе имущество, то потраченные на его покупку деньги возвращать придется через суд.

www.kakprosto.ru

Конфискат недвижимости: квартиры и дома со скидкой 25%

Пошаговое пособие-инструкция: Как покупать конфискат на 30-90% дешевле рыночной стоимости. Изучив брошюру, вы сможете купить любой интересующий вас лот!Форматы книги: pdf, epub, fb2konfiskator.com/buy/ Купить сейчас

Наверняка, каждый знает, что банки способны забрать недвижимость за долги. Но при этом мало кто скажет, куда же дальше девается конфискат недвижимости. А между тем, это отличная возможность стать владельцем собственного жилья, не переплачивая при покупке. Каким образом? Приняв участие в специальном аукционе, на котором происходит продажа залоговой недвижимости. Заплатить же за приобретение придется на 25-30 процентов меньше стоимости аналогичного объекта на рынка.

Где подобрать конфискат недвижимости?

Поиск конфиската недвижимости и залоговой недвижимости банков по базе Росимущества

Покупая конфискат недвижимости, вы действуете в рамках законодательства. Ознакомиться с перечнем выставленных на продажу объектов можно непосредственно в офисе любой финансовой организации региона. А можно более рационально подойти к покупке и внимательно изучить ресурс «Конфискатор», который, по сути, является электронной базой данных всех продаваемых объектов в стране:

• Здесь залоговая недвижимость банков отыщется всего за секунды, стоит лишь предварительно обозначить регион торгов и категорию товаров.

• А если подписаться на рассылку сайта, то можно будет в числе первых получать информацию о свежих поступлениях.

При каких условиях осуществляется продажа залоговой недвижимости?

Итак, после того, как интересующая позиция найдена, необходимо подать заявку на участие в аукционе. Обратите внимание на тот факт, что неверно написанный документ может быть отклонен, лишив вас возможности стать счастливым обладателем новой квартиры. Поэтому внимательно сверяйтесь с образцом заявления, предоставленным в банке. Приобретая залоговую недвижимость ВТБ и других банков, вы имеете шанс получить собственное жилье за небольшие деньги.

После от вас потребуется внесение залога. Его сумма является небольшим процентом стоимости товара. Следует знать, что эти деньги возвращаются в полном объеме при любом исходе торгов.

Обратите внимание на то, что после успешного аукциона, законодательство предусматривает предоставление срока в десять дней для полной оплаты покупки или же проведения независимой оценки качества приобретения, если оно вызывает сомнения.  

Невзирая на то, что реализация залоговой недвижимости банков осуществляется в соответствии с законодательством, последние не обязаны информировать покупателя о всех нюансах, связанных с недвижимостью. Поэтому покупатель должен сам выяснить историю лота и нивелировать таким образом возможные проблемы.

Трудности же с покупкой недвижимости, как вы уже догадались, могут быть связаны только с предыдущим хозяином. Он имеет полное право усомниться в адекватной оценке квартиры при продаже или вовсе узнать об аукционе только после его завершения, что дает ему полное право подать в суд на банк. Но данные случаи единичны. Выбрав добросовестную финансовую организацию, вы сможете избежать подобных проблем.

Пока заявление находится в обработке, доступ к покупке ограничивается. Хотим напомнить, что в случае проигрыша аукциона, все потраченные средства будут возмещены в полном объеме.

Залоговая недвижимость банков: необходимые документы для оформления сделки

Чтобы продажа залоговой недвижимости банками прошла гладко и быстро, необходимо подготовить документы, которые потребуются при оформлении сделки. Обратите внимание, что для физических и юридических лиц важные бумаги разнятся. Так, для первых необходимо иметь:

• Паспорт гражданина РФ с необходимым количеством ксерокопий.

• Идентификационный номер, присвоенный финансовой организацией, для участия в аукционе.

• Подтверждение об уплате сбора на участие в торгах.

Юридическим же лицам важно предоставить нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о регистрации организации.Подтверждением финансовой состоятельности выступает бухгалтерская справка за отчетный период. А допуском к участию в торгах служит решение уполномоченного органа.

Покупка конфискованного имущества позволит решить проблему собственного жилья быстрее, чем вынужденное обращение к ипотеке.

О том, как покупать государственный конфискат с пошаговыми действиями и где находить выгодные лоты, вы сможете узнать из нашего учебного пособия

konfiskator.com

Покупка залогового имущества

Зачастую просматривая лоты, предлагаемые на торгах по банкротству, можно увидеть информацию об обеспечении имущества залогом. Не будучи специалистом, хорошо ориентирующимся в торгах по реализации имущества должников, регулируемых Федеральным законом №127-ФЗ от 26.10.2002. «О несостоятельности (банкротстве)», у человека сразу возникает опасение, безопасно ли покупать такого рода товар. Ведь выкладывая немалые деньги за него, не хочется, чтобы в итоге пришлось ходить по судам и доказывать свое право собственности. Не стоит бояться лотов, которые находятся под залогом, все ограничения будут сняты после покупки. В соответствии с пунктом 1 статьи 126 вышеупомянутого Федерального закона, с начала открытия конкурсного производства с имущества снимаются все аресты, наложенные на него ранее, а новые не допускаются. Логично, что возникает следующий вопрос: если обременение каким-либо банком снимается в момент открытия конкурсного производства, то зачем указывать подобную информацию. Все довольно просто. Арбитражный управляющий указывает такие данные для регулирования права залогового кредитора на погашение возникшей перед ним задолженности, возникшей в связи с банкротством должника. В статье 138 упомянутого выше закона описывается, как распределяются денежные средства, вырученные от реализации залогового имущества. Кредитор, в отличие от остальных должников, получает деньги в первую очередь.

Исходя из вышеизложенного, следует, что в случае покупки имущества на торгах, проводимых в ходе конкурсного производства, опасаться возможности оспаривания права собственности после приобретения лота не стоит. Нужно лишь проследить за соблюдением организатором торгов всех правил и требований касательно порядка продажи, установленных банком-залогодержателем. Для этого стоит тщательно изучить документацию, подтверждающую законность продажи. Если таковой не обнаружено на электронной площадке, уполномоченной реализовать имущество, стоит сделать запрос на ее получение организатору. Также нелишним будет и ознакомление с материалами суда по делу о банкротстве, поиск которых осуществляется при помощи номера арбитражного дела. Если все документы в норме, законность продажи подтверждена, можно смело подавать заявку на участие в торгах.

Однако, в при покупке залогового имущества на аукционе по банкротству следует учесть что в одном случае залог не снимается. После приобретения имущества, новый владелец будет обязан оплатить банку весь долг. Данная ситуация складывается при следующих условиях:

  1. Банкрот физ. лицо или ИП
  2. Банк-кредитор не вписался в реестр кредиторов
  3. Сумма продажи имущества меньше суммы долга

При все большем количестве банкротств физлиц в последние годы, следует уделить пристальное внимание изучению документов по аукциону. После аукциона снять такой залог в том числе и через суд невозможно, единственным выходом из сделки будет иск к конкурсному управляющему для возврата суммы задатка. Однако и тут шансы невелики.

aukcion-bankrotstvo.ru

Покупка залогового имущества у банкрота

В продолжение темы о залоге рассмотрим является ли покупка залогового имущества у банкрота рискованным делом и что происходит с залоговым обременением после реализации имущества банкрота. Покупает ли победитель торгов вместе с лотом дополнительные проблемы? Рассмотрим этот вопрос с точки зрения теории (закона) и сравним теоретические выкладки с суровой реальностью жизни.

Итак, вы купили имущество банкрота и оно находится в залоге у третьего лица. Что же делать с обременением?

Неужели придётся самостоятельно разбираться с залогодержателем? Выходит, что помимо имущества вы купили уйму проблем?

ТЕОРИЯ ЗАЛОГА

Давайте начнём с правил игры. Эти правила устанавливаются в федеральном законодательстве.

Основные моменты, связанные с судьбой залогового имущества, принадлежащего банкроту, регламентированы статьями 18.1 и 138 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Именно в шестом абзаце ч. 5 ст. 18. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что продажа заложенного имущества влечёт за собой прекращение залога. Естественно, имеется ввиду продажа, проведенная по правилам, установленным этим законом.

Таким образом, покупатель, приобретая имущество банкрота на торгах может быть спокоен и не переживать о возможных претензиях кредиторов должника. Риски утраты права собственности здесь отсутствуют.

ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ПРАВИЛ

Однако! Известно, что в правилах существуют исключения. Есть и здесь своя ложка дёгтя. Возможна ситуация, когда после продажи залогового имущества, залоговые обязательства не прекращаются, а залогодержатель вправе предъявить свои требования к новому собственнику!

Для пытливых умов подскажу, что о возможности наступления подобного упоминается в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Приведу дословно весь текста данного пункта: «18. Ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника — индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.»

Другими словами, для того, чтобы залог сохранился после продажи имущества в рамках дела о банкротстве залогодателя необходимо наличие одновременно следующих условий.

ОПЯТЬ ТРОЙКА…

Первое. Залогодатель-банкрот-собственник имущества, должен быть индивидуальным предпринимателем. Тут комментировать особо нечего. Покупка имущества у банкротов – юридических лиц или физических лиц не создаст будущему покупателю проблем с залогодержателем-кредитором банкрота.

Второе. Заложенное имущество обеспечивает обязательства, не связанные с осуществлением банкротом предпринимательской деятельности.

К обязательствам, которые не связаны с предпринимательской деятельностью относятся, например, расходы, связанные с содержанием жилого помещения в котором проживает предприниматель и его семья, обязательства платить налоги за недвижимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности предпринимателя и которое не участвует в его предпринимательской деятельности.

Также, к подобным обязательствам следует отнести кредитные обязательства, возникшие вследствие получения кредита, на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, например, ипотечные кредиты, потребительские кредиты, автокредиты.

Третье. Залогодержатель не обратился с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве.

Наличие одновременно всех трёх вышеуказанных признаков даёт право залогодержателю предъявлять претензии к новому собственнику об обращении взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований.

ВНИМАНИЕ! ВНИМАНИЕ!

Таким образом, следует иметь ввиду, что покупка у банкрота – индивидуального предпринимателя имущества, ранее переданного в залог, может повлечь неблагоприятные для покупателя последствия. Такому покупателю возможно придётся иметь дело с кредитором банкрота.

Вконтакте

Facebook

Google+

Одноклассники

Мой мир

Похожее

infowin.ru

Залоговое имущество: преимущества и риски

Существует мнение, что покупка залогового имущества сопровождается существенной выгодой: покупатель может прилично сэкономить при покупке имущества, аналогичного рыночному, но при существенно более низкой цене. Однако на практике все оказывается несколько иначе: цена на залоговое имущество зачастую нисколько не ниже среднерыночной, а количество нюансов, связанных с приобретением залогового имущества, часто пресекает всякое желание покупать такое имущество.

В редакции портала DOLGI.RU поговорили с экспертом о том, что же представляет собой процедура покупки залогового имущества и стоит ли ввязываться в данную авантюру. Экспертом выступила кандидат юридических наук, управляющий партнер АНО «Центрюргорстрой» Юлия Вербицкая.

Что такое залоговое имущество и в чем его отличие от обычного имущества?

Залоговое имущество – это имущество, как правило, недвижимое, принадлежащее должнику банка и переданное по договору залога (ипотеки) банку в качестве гарантии исполнения должником своих обязательств по возврату долга. 

Помимо недвижимого имущества в качестве залога могут передаваться транспортные средства, права требования, предметы искусства и прочие вещи и права, имеющие имущественную ценность, однако в российской правовой систем, в отличие от Запада и Америки, практика передачи в залог данных видов имущества не очень распространена. 

В случае, если должник все же не рассчитывается по своим обязательствам, у банка возникает право организовать его продажу, как правило, на конкурсе (аукционе).

Основное качество, которое делает залоговое имущество интересным для покупателя – его цена, которая может быть существенно ниже рынка. Дисконт может достигать 40% (иногда, в случае особых сложностей и наличия дополнительных обременений, дисконт может быть значительно увеличен) от рыночной стоимости 

По своим физическим и юридическим характеристикам от прочего имущества залоговое имущество не отличается, за исключением самой распространенной проблемы: проживания в этой недвижимости должника и членов его семьи. 

В качестве особого риска – возможность должника оспаривать договор залога и, соответственно, сам статус имущества как заложенного, но об этом – ниже. 

Где можно найти и приобрести залоговое имущество? 

Площадок, где реализуется залоговое имущество довольно много. Это, например, электронная аукционная площадка zalog.lot-online.ru, объединяющая предложения целого ряда банков (от Сбербанка до Газпромбанка), интернет-портал zalog24.ru, либо профильные, например ООО «Аукцион», организованное Сбербанком со 100% специально для целей реализации залогов: sberbank.ru или же ОАО «Российский аукционный дом».

Перед тем, как определиться с какой Вы будете работать, Вам необходимо будет изучить их условия, выбрать наиболее подходящие для Вас и пройти соответствующую регистрацию. 

Какие риски сопутствуют покупке залогового имущества? 

Основной и главный риск – наличие интереса прежнего собственника – залогодателя. Как показывает практика, залогодатели, передавшие имущество в залог и получившие под данное имущество кредит в последующем бывают весьма изобретательны. 

Нередки случае попыток оспорить договор залога (кредитный договор, как правило, не оспаривает никто, поскольку денежные средства по нему переданы в абсолютном большинстве случаев). При этом в качестве причин могут быть приведены: факт отсутствия согласия супруга/супруги на заключение договора залога, наличие прав и законных интересов третьих лиц и прочее - практически все основания, предусмотренные гражданским кодексом для недействительности сделок.

Защита от этих рисков – проверка всех документов, в том числе правоустанавливающих и предшествующих договору залога имущества. 

В чем особенности продажи залогового имущества? 

Главная особенность - наличие двух категорий сделок (условных, конечно). 

Первая категория – это совершение сделки по реализации залогового имущества с согласия должника. В этом случае добросовестный кредитор, понимает, что он не может своевременно рассчитаться по долгам, и желает сохранить остаток денежных средств в случае, если стоимость имущества выше остатка невыплаченного кредита. Сделка по реализации заложенного имущества в данном конкретном случае может осуществляться на внеконкурсной основе. С точки зрения последующих рисков данный вид сделки намного безопаснее по причине наличия документов, подтверждающих надлежащее уведомление и согласие всех лиц, включая собственника – должника. 

Вторая категория сделок – сделки, совершенные без согласия собственника – кредитора. Как правило, распоряжение имуществом должника в этом случае осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу, об изъятии данного имущества или обращении на него взыскания. В большинстве случаев последующая реализация залогового имущества будет производиться на конкурсной основе приставами либо на специальных электронных площадках. При этом существуют риски оспаривания со стороны собственника–кредитора как самих судебных актов об обращении взыскания на имущество, так и последующей процедуры торгов.

Какие обязательства возникают у покупателя залогового имущества? 

Основное обязательство – оплатить приобретенное залоговое имущество в сроки и в порядке, предусмотренном договором. В случае неисполнения этого обязательства сделка может быть признана недействительной/незаключенной. 

В чем преимущество покупки залогового имущества в сравнении с обычным имуществом? 

Низкая стоимость. Дисконт по данным сделкам может достигать 40 и более процентов от рыночной стоимости актива. 

Относительным преимуществом также является надлежащим образом проверенный банком пакет документов при совершении первичной сделки – договора залога. Однако последующее распоряжение имуществом будет в значительной мере защищено, если прежний собственник–должник даст письменное согласие на совершение сделки. 

На какие юридические тонкости нужно обратить внимание при покупке залогового имущества? Первое и самое важное: имеется ли согласие прежнего собственника–кредитора на совершение данной сделки. Если да, то при надлежащем соблюдении процедуры торгов и оформления с последующей регистрацией Вашего права собственности на недвижимое имущество – данную категорию сделок можно считать практически безрисковой для Вас как для покупателя. 

Если же согласие от прежнего собственника на изъятие данного имущества отсутствует, то первое, что Вам надлежит проверить: свободно ли передаваемое Вам имущество физически. Если да – то Вам следует перейти к изучению документов. Если же нет, то следует поинтересоваться у проживающих прежних собственников о том, известно ли им о факте отчуждения данного имущества банком и каково их отношение. Подобный подход поможет Вам оценить риски последующего оспаривания Вашего права.  Вторым шагом является проверка документов. Особое внимание следует уделить наличию уведомления прежнего собственника о факте обращения взыскания на его имущество, о принятых судебных актах, о дате предстоящих торгов и прочее. Также следует уделить внимание документам–основаниям, т.е. как возникла собственность у первоначального собственника–должника, наличию согласия супруги как на приобретение, так и на передачу данного имущества в залог. Для проведения такой работы рекомендуется привлечь компетентного юриста, поскольку проверка истории недвижимости требует определенных юридических навыков. 

Как максимально обезопасить сделку купли-продажи залогового имущества?

В первую очередь получить согласие прежнего собственника–залогодателя на совершение данной сделки в письменной форме. Это может быть согласие в простой письменной или нотариальной форме либо договор купли-продажи имущества, заключаемый напрямую между прежним собственником и новым, содержащий пункт о первоочередном погашении банку его требований. 

Если такого согласия нет – привлеките специалиста для юридической оценки документов, поскольку при признании данной сделки недействительной, Вы можете лишиться не только приобретенного Вами имущества, но и денежных средств. 

Беседовал Дмитрий Нечетов

Мнение эксперта может не совпадать с позицией редакции

  • Просмотров: 7046
  • Читайте также

    dolgi.ru

    Плюсы и минусы покупки залогового имущества у банков

    Когда остро стоит вопрос приобретения квартиры, можно подумать и о рискованном мероприятии – покупке квартиры у банка по цене в разы меньше рыночной. О таких квартирах можно узнать на сайте банка и на специальных сайтах. Банками стало активно выставляться на продажу имущество, которое находится у них в залоге. Это могут быть автомобили, недвижимость или техника. Невозможность должников погасить имеющийся долг по кредитам вынуждает их расплачиваться таким образом. То есть сам банк конфискует имущество у должника. В итоге банк, у которого находится такое имущество, осуществляет его продажу, чтобы покрыть долг заемщика.

    При принятии решения о покупке залогового имущества нужно учесть несколько факторов: прозрачность приобретаемого имущества, стоимость, а также гарантию в дальнейшем пользовании от залогодержателя.

    Само понятие «стоимости» такого имущества для покупателя и продавца имеет разное значение. Для того, кто хочет купить – цена не должна превышать рыночную, а для того, кто продает – не должна повлечь потери. Также важную роль играют те факторы, которые влияют на ценообразование, например: просроченная выплата по кредиту, полная сумма задолженности, судебные иски по взысканию долга, имеющиеся запреты на имущество, находящееся в залоге, и так далее.

    Обычно банк выставляет на продажу имущество по более низкой цене, так как он заинтересован в скорейшем решении возникшей проблемы. Часто бывает, что часть кредита уже погашена, поэтому банку требуется лишь часть, что покрыть весь кредит с процентами. Поэтому выставлять имущество по завышенной цене не в его интересах.

    При покупке залоговое имущество оформляется так же, как и любое другое, поэтому проблем с этим обычно не возникает.

    Но нужно все же внимательно относиться к такому приобретению. Кроме сниженной цены есть некоторые риски. Главным из них является судебная волокита, возникающая в случае, когда кредитор и заемщик не достигли соглашения. Итог может оказаться печальным. Можно потерять приобретенное имущество вместе с потраченной на него суммой. Следует обязательно проверить, согласована ли продажа с банком, не находится ли имущество под арестом и другие важные пункты.

    Самым безопасным способом приобретения залогового имущество будет заключение договора купли-продажи непосредственно с банком или заемщиком. Так как банк является заинтересованной стороной, то он будет очень внимательно относиться к заключаемой сделке. Банк будет следить за правильностью юридического оформления залогового имущества.

    Существует два способа реализации залогового имущества: добровольный и принудительный. Добровольная продажа осуществляется при взаимном соглашении между должником и банком. Если заемщик не желает погашать долг и не дает согласия на продажу его имущества, то банк по решению суда сам выставляет его на продажу. Назначаются публичные торги, в которых участвуют как физические, так и юридические лица. Владельцем становится тот, кто предложит наиболее высокую цену.

    Теперь можно подвести итог. Приобретение имущества, находящегося в залоге у банка, имеет как плюсы, так и минусы. Плюсом является более привлекательная цена, а минусом – риски, возникающие после оформления. Но если отнестись к этому серьезно и перед покупкой постараться все проверить, то это может быть удачным вложением денежных средств.

    muzhik-v-dome.ru

    Реализация залогового имущества: порядок, процедура

    Порядок реализации залогового имущества​Залог считается одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, поэтому залоговое кредитование зачастую используется при крупном и (или) долговременном финансировании. Для банка залог – страховка от возможного невозврата кредита, для заемщика – возможность получить крупную сумму на большой срок на приемлемых и обычно более выгодных, чем при беззалоговом кредитовании, условиях. Сегодня мы подробно поговорим о том, как происходит реализация залогового имущества, каков порядок процедуры и какие варианты существуют.

    Интересы и выгоды кредитора от реализации залога

    Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.

    Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сказать о некоторых изменениях в подходе банков к обращению взыскания на залог. Выделим главное:

    1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро. Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика.
    2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать. Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

    В целом же можно сказать, что реализация залога – это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

    Варианты реализации залога

    Вопросы обращения взыскания на залог, в том числе его реализации, регулируются многими законами.

    Особенности процедуры зависят от следующих обстоятельств:

    1. Вид залога – транспорт, недвижимость, земельный участок, ценные бумаги, движимое имущество и т.д.
    2. Статус залога, права кредитора и должника в отношении залога, кто именно является собственником.
    3. Условия договора о залоге, касающиеся порядка, прав и обязанностей сторон при наступлении оснований для удовлетворения требований кредитора за счет залога.
    4. Обстоятельства, сопутствующие и влияющие на порядок обращения взыскания на залог, например, начало процедуры банкротства должника.
    5. Достигнутое между кредитором и должником соглашение по поводу залога и распоряжению им.

    Исходя из всех обстоятельств, на практике реализация залога возможна тремя основными способами:

    • Кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога

    Здесь возможны разные подходы. В основном реализацией занимается либо кредитор, информируя должника и согласовывая с ним важные аспекты продажи, либо должник, но под контролем кредитора, особенно что касается вопросов цены и сроков. Как правило, к такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Общепринятой практикой является выставление объекта залога на продажу по рыночной, но чуть большей (+10-15%) стоимости, которая должна более-менее покрыть затраты, связанные с торгами и решением разного рода формальностей. Но нередко приходится и снижать цену – все зависит от рыночных тенденций и состояния спроса. Указанный порядок реализации невозможен, если стороны не пришли к соглашению или впоследствии появились разногласия. Но зато его отличает скорость урегулирования вопросов, возможность выручить хорошие деньги с продажи залога и в целом минимальность затрат.

    • Безусловный или в соответствии с судебным решением переход залога в собственность кредитора

    В этом случае все вопросы, связанные с распоряжением залогом, кредитор будет решать самостоятельно, действуя на правах собственника. Он может продать объект залога, сдать в аренду или распорядиться иным образом. Для целей обеспечения взаиморасчетов между кредитором и должником предварительно проводится оценка залога, которая обычно соответствует рыночной стоимости объекта на момент осуществления оценочных мероприятий. Если говорить о банках, то они в большинстве случаев стараются побыстрее продать актив, иначе его длительное нахождение на балансе потребует несения дополнительных расходов. Кроме того, пока объект не реализован, банк также будет нести затраты, обусловленные формированием резерва на проблемные задолженности, или будет вынужден как-то решать вопрос с закрытием проблемного кредита.

    • Реализация залога в рамках исполнительного производства

    В этом случае на основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Реализация залога после первично проведенной рыночной оценки или оценочной экспертизы, которая назначается при наличии спора о цене залога после оценки, осуществляется путем организации и проведения публичных торгов.

    Одна из ключевых проблем реализации залога с торгов – вероятность серьезного падения цены продажи, причем это обстоятельство встречается все чаще. Такая тенденция обусловлена тремя факторами:

    • потенциальной небезопасностью сделки для покупателя, который в будущем вполне может столкнуться с фактами обременения приобретенного имущества правами третьих лиц, например, проживающими в ипотечной квартире детьми;
    • кредитор и должник не являются участниками торгов, а приставу, по сути, все равно, по какой цене объект будет продан;
    • в обществе, деловых кругах и в среде экспертов получило распространение мнение о том, что с торгов, организуемых приставами, имущество всегда можно купить дешево, поэтому многие потенциально заинтересованные в покупке лица сознательно играют на понижение цены и создают для этого все условия.

    В связи с этими особенностями доведение кредитором и должником дела до продажи залога с торгов, организуемых приставами, является далеко не выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене. Здесь следует учесть, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашенного долга, то есть такая своеобразная прибыль, передается должнику. Разумеется, если задолженность по своему объему сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес в продаже подороже есть у все участников обязательства – и кредитора, и заемщика.

    law03.ru